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Conseil de l'avocat Alternative à l’indice du coût de la construction

Il s’agit là d’une très bonne nouvelle pour les exploitants de fonds de commerce et artisanaux, qui subissent depuis plusieurs années une forte augmentation des loyers.

Pour proposer une alternative à la variation d’un coût de la construction dont les records de hausse soulignent le décalage par rapport à la variation des prix à la consommation, base du chiffre d’affaires du fonds de commerce, le législateur a proposé une alternative contractuelle intéressante à l’indexation du loyer sur le coût de la construction, qui restera néanmoins possible: l’INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX (ILC).

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par Maître Jean-Lous FALCOZ, avocat à la Cour - Arbitre international (75)

Conseil de l'avocat Déclaration d’insaisissablité des immeubles non à usage professionnel

Les articles 2284 et 2285 du Code Civil énoncent la règle incontournable que quiconque s'est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir, ces derniers étant le gage de ses créanciers et le prix s'en distribuant entre eux par contribution, à moins qu'il n'y ait entre les créanciers des causes légitimes de préférence.

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par Maître Jean-Lous FALCOZ, avocat à la Cour - Arbitre international (75)

Conseil de l'avocat Depuis la loi lme du 6 août 2008 baisse des droits d’enregistrement pour cessions de fonds de commerces et de droits sociaux

LA LOI DE MODERNISATION DE L’ECONOMIE, LME, du 4 août 2008, a pris une nombre très important de dispositions applicables dès le 6 août 2008, concernant notamment les droits d’enregistrement pour les ventes de fonds de commerce et les cessions de droits sociaux.

CESSIONS DE FONDS DE COMMERCE
1. REGIME DE DROIT COMMUN
De 0 à 23 000 €               0 %
De 23 000 € à   200 000 €       3 %
+ de 200 000 €   et au-delà       5 %

2. FONDS SITUE DANS ZONES FRANCHES URBAINES, DE REDYNAMISATION URBAINE, DE REVITALISATION RURALE,
De 0 à 23 000 €               0 %
De 23 000 € à   107 000 €       1 %
De 107 000 € à 200 000 €       3 %
+ de 200 000 €               5 %

3. ACQUISITIONS DANS LES ZONES D’AIDE A FINALITE REGIONALE ET DE CERTAINS DEBITS DE BOISSONS
Ces régimes préférentiels, moins intéressants que le nouveau régime de droit commun, sont supprimés.

CESSIONS DE DROITS SOCIAUX

1. SOCIETES SANS PREPONDERANCE IMMOBILIERE
Les cessions de droits sociaux seront désormais enregistrées à 3 %, avec :
- pour les parts sociales, une diminution d’un abattement égal pour chaque part sociale, comme auparavant, au rapport entre 23 000 € et le nombre total de parts de la société, s’agissant en fait d’un abattement s’appliquant au niveau de la société et non de chacun des blocs de droits cédés,
- et pour les actions (sociétés de capitaux) : au même taux de 3 % avec un plafonnement à 5 000 € (au lieu de 4 000 € actuellement).

2. SOCIETES AVEC PREPONDERANCE IMMOBILIERE
Le tarif, sans plafonnement ni abattement, reste celui de 5 %.

3. CESSION DE PARTS DE SOCIETES NON I.S. DANS LES 3 ANS - APPORT EN NATURE
Le droit de vente correspondant à la nature des biens apportés est applicable (CGI art 727 ; ENR-VI-29640) pour les cessions de parts de société non passibles de l’impôt sur les sociétés en cas de cession dans les 3 ans de l’apport en nature en contrepartie duquel le cédant à reçu des droits sociaux.
Par exemple, X a apporté un immeuble à une société non I.S qu’il revend 2 ans après : les droits seront de 5 %.

D’autres dispositions ont été prises pour des cas moins courants concernant :
- les cessions de fonds de commerce et d’entreprises aux salariés et aux proches, avec un abattement de 300 000 €,
- et les donations d’entreprises aux salariés avec l’exonération des droits.

par Maître Jean-Lous FALCOZ, avocat à la Cour - Arbitre international (75)

Conseil de l'architecte Questions à se poser avant d'acheter

Avant d’acheter, prenez le temps de faire le point sur vos exigences et précisez bien vos attentes et vos priorités :

• Conformité avec le mode de vie :
- Est-il important d’avoir une grande indépendance des espaces jour/nuit. ?
- Avez vous besoins d’un espace de vie commun ou de plusieurs espaces distincts (atelier, bureau, salle de jeux…) ?
- Favorisez vous la taille des chambres ou celle des espaces de vie ?
- Souhaitez vous pouvoir aménager tout de suite ou bien préférez-vous concevoir les espaces à votre image ?
- Souhaitez vous avoir la possibilité d’effectuer des agrandissements futurs ?

• Problèmes fonctionnels : (certains problèmes pouvant paraître comme anodins, peuvent vite devenir invivables)
- Habitat de plain-pied ou à étage ?
- Ensoleillement ? Quelle est l’orientation des pièces ? Les vis-à-vis sont-ils trop hauts ou trop proches ?
- Vue ? Avez-vous une vue depuis vos fenêtres ? Un excès de velux sans vue extérieure peut vite devenir étouffant.
- Chauffage ? Au sol, central ou électrique ? influe sur le confort.
- Isolation ? Bruit ? Température ?
- Voiture : Possibilité de se garer ?
- Terrasse ? Avez-vous la place d’y placer une table ? Est elle ensoleillée ?
- Équipement ? Raccordement machine à laver ?
- Y a t’il des rangements intégrés ? Y a t’il assez de murs libre pour y placer des meubles ? (attention si trop de baies vitrées, radiateurs, gaines techniques…)
- Si dans un immeuble : interphone ? ascenseur ? local poubelle ? règlement de copro ?

par Lou PIERRON, architecte (54)

Conseil du notaire Le droit de préemption

A la grande surprise de beaucoup de vendeurs de biens immobiliers, les communes peuvent être des acquéreurs prioritaires si elles ont pris la décision d'instituer un droit de préemption urbain.
Le droit de préemption urbain, c'est un droit d'achat prioritaire accordé aux communes en vue de la réalisation d'opérations d'intérêt général.
Si vous vendez un bien immobilier, la commune peut évincer votre acquéreur.
Seules les ventes ou les opérations assimilées à des ventes (apport en société, vente de la totalité des parts d'une société civile immobilière…) sont concernées par ce droit de préemption.
Les donations, successions ou partages entre co-indivisaires en sont exclus.
Suite à la signature d'un avant-contrat de vente (compromis, promesse de vente…) le notaire informe la commune sur un imprimé appelé Déclaration d'Intention d'Alièner (D.I.A) des conditions de la vente et du montant de celle-ci.
A compter de la réception de cette D.I.A, la commune dispose de deux mois pour faire connaître sa réponse au propriétaire; c'est à dire :
         - sa renonciation à préempter
         - sa décision de préempter au prix demandé
         - une contre-proposition d'achat à un prix inférieur.
Si la commune ne répond pas dans un délai de deux mois, on estime qu'elle renonce à exercer son droit de préemption.
Si la commune propose un prix inférieur, le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour décider soit :
         - de vendre aux conditions proposées par la commune
         - de renoncer à la vente de son bien
         - d'accepter qu'un juge fixe le "juste" prix de vente.
Bien entendu, toutes ces procédures sont encadrées par des délais légaux.

par Maîtres THOMAS & JACOB, notaires à Metz (57)

Conseil du décorateur Entretenir son parquet

• Pour un entretien courant, passer une serpillière humidifiée avec un peu de savon uniquement.
• Pour un entretien périodique, appliquer un polish en fonction de la fréquence des passages (2 à 4 fois dans l'année)
• Pour un nettoyage en profondeur, utiliser un desincrustant tous les 1 à 4 ans, puis passer une couche de polish
• Pour les tâches (café, jus de fruit, crème....), utiliser de l'eau écarlate
• Pour les tâches de goudron, chocolat, huile, utiliser de l'essence F
• Pour les tâches de rouge à lèvres, encre, marqueur, utiliser de l'alcool à brûler.

par Kader AMMAR, Sté ADECORS (57) - 06 70 29 93 33